Guia educativo

Como funcionam os leilões de imóveis?

Quatro instituições, doze modalidades de venda. Entenda as diferenças entre Caixa, Banco do Brasil, EMGEA e Santander — e descubra onde estão as melhores oportunidades.

Caixa

5 modalidades

Maior banco de financiamento imobiliário do Brasil. Imóveis retomados por inadimplência passam por até 5 modalidades de venda.

BB

3 modalidades

Segundo maior banco público do país. Oferece leilões tradicionais e a modalidade exclusiva "Aceita BB", onde o comprador faz propostas livres.

EMGEA

3 modalidades

Empresa pública federal que gerencia imóveis originados de carteiras de bancos públicos. Venda direta com propostas digitais e financiamento próprio.

Santander

1 modalidades

Banco privado que retoma imóveis por inadimplência. Leilão único com data marcada, conduzido por leiloeiros parceiros contratados pelo banco.

Jornada do imóvel por instituição

Caixa Econômica Federal — 5 modalidades

Clique em cada etapa para ver os detalhes

Caixa Econômica Federal

Maior banco de financiamento imobiliário do Brasil — 5 modalidades de venda

1º Leilão SFI

Lei 9.514/97, art. 27

Lance mínimo

Valor da garantia atualizada ou avaliação da prefeitura (o maior dos dois)

IPTU / Condomínio

✗ Responsabilidade do comprador

Comissão

5% pago pelo arrematante ao leiloeiro (fora do lance)

Onde participar

Site do leiloeiro, conforme indicado no edital

Dinâmica

Disputa aberta com lance mínimo — vence o maior lance

Destaque: Primeiro estágio após inadimplência. IPTU e condomínio são responsabilidade do comprador. Assessoramento de imobiliária pago pela CAIXA.

2º Leilão SFI

Lei 9.514/97, art. 27

Lance mínimo

Total da dívida contratual + despesas de consolidação da propriedade

IPTU / Condomínio

✗ Responsabilidade do comprador

Comissão

5% pago pelo arrematante ao leiloeiro (fora do lance)

Onde participar

Site do leiloeiro, conforme indicado no edital

Dinâmica

Disputa aberta com lance mínimo — vence o maior lance; valor mínimo menor que o 1º leilão

Destaque: Imóvel que não foi arrematado no 1º leilão. Lance mínimo equivale à dívida total — oportunidade de valor. IPTU e condomínio são responsabilidade do comprador.

Licitação Aberta

Lei 13.303/2017, art. 28 §3º

Lance mínimo

Desconto sobre o valor de avaliação atual da CAIXA

IPTU / Condomínio

✓ Quitado pela instituição

Comissão

5% pago pelo arrematante ao leiloeiro (fora do lance)

Onde participar

Site do leiloeiro, conforme indicado no edital

Dinâmica

Disputa aberta com lance mínimo com desconto aplicado

Destaque: IPTU e condomínio quitados pela CAIXA. Assessoramento de imobiliária pago pela CAIXA. Menor burocracia pós-arrematação.

Venda Online

Lei 13.303/2017, art. 28 §3º

Lance mínimo

Desconto sobre o valor de avaliação atual da CAIXA

IPTU / Condomínio

✓ Quitado pela instituição

Comissão

Sem comissão de leiloeiro

Onde participar

Portal da CAIXA — caixa.gov.br/imoveiscaixa

Dinâmica

Cronômetro ativo — vence a maior proposta quando o cronômetro chega a zero

Destaque: Compra diretamente no portal da CAIXA, sem comissão de leiloeiro. IPTU e condomínio quitados pela CAIXA. Intermediação de imobiliária paga pela CAIXA.

Venda Direta Online

Lei 13.303/2017, art. 28 §3º

Lance mínimo

Desconto sobre o valor de avaliação atual da CAIXA

IPTU / Condomínio

✓ Quitado pela instituição

Comissão

Sem comissão de leiloeiro

Onde participar

Portal da CAIXA — caixa.gov.br/imoveiscaixa

Dinâmica

Cronômetro zerado — vence a primeira proposta igual ou superior ao valor mínimo

Destaque: Sem disputa: o primeiro a fazer uma proposta válida leva o imóvel. Máxima agilidade. IPTU e condomínio quitados pela CAIXA. Sem comissão de leiloeiro.

Banco do Brasil

Leilões tradicionais e a modalidade exclusiva "Aceita BB" — propostas livres sem preço mínimo

Venda Direta / Leilão Tradicional

Dinâmica

Leilão: disputa com lance mínimo obrigatório. Venda direta: preço fixo, primeiro interessado leva

Destaque: Formato tradicional com regras claras e preço mínimo transparente. Conduzido por leiloeiro oficial registrado.

Leilão Aceita BB

Dinâmica

Disputa aberta sem lance mínimo — o banco analisa propostas e decide se aceita o maior valor

Destaque: Oportunidade de adquirir imóvel por valor abaixo da avaliação. O banco pode aceitar ou recusar propostas — não há garantia de venda.

Venda Direta Aceita BB

Dinâmica

Sem disputa e sem preço mínimo — proposta livre avaliada pelo comitê do BB

Destaque: Máxima flexibilidade para o comprador. Ideal para negociação — o banco pode aceitar valores significativamente abaixo da avaliação.

EMGEA — Empresa Gestora de Ativos

Venda direta com propostas digitais, leilões em parceiros e financiamento próprio

Venda Direta / Faça sua Proposta

Dinâmica

Catálogo online com propostas digitais — EMGEA avalia e aceita ou rejeita

Destaque: Processo 100% digital. Possibilidade de propor valores abaixo do preço de catálogo. Resposta rápida da EMGEA.

Leilão Extrajudicial / Judicial

Dinâmica

Disputa aberta com lance mínimo de edital — vence o maior lance no site do leiloeiro parceiro

Destaque: Leilão conduzido por leiloeiro oficial parceiro da EMGEA. Editais públicos com todas as condições detalhadas.

Financiamento Direto EMGEA

Dinâmica

Financiamento direto EMGEA — entrada + parcelas mensais com taxa fixa

Destaque: Financiamento sem intermediação bancária. Taxa fixa de 8% a.a. + TR. Prazo de até 10 anos. Entrada mínima acessível de 10%.

Santander

Modalidade única: leilão com data marcada, conduzido por leiloeiro parceiro

Leilão Santander

Lance mínimo

Valor de venda informado pelo Santander no anúncio ("a partir de")

Onde participar

Site do leiloeiro parceiro indicado no anúncio (ex.: Biasi Leilões)

Dinâmica

Sessão de leilão com data e hora marcadas no site do leiloeiro parceiro — vence o maior lance a partir do valor mínimo

Destaque: Leilão com data marcada, diferente de um catálogo de venda contínua. O edital e as condições completas ficam no site do leiloeiro parceiro, não no portal do Santander.

Comparativo rápido

Todas as modalidades lado a lado para facilitar sua decisão

Atributo	1º Leilão	2º Leilão	Licitação	Venda Online	Venda Direta	Leilão/Venda Direta	Leilão Aceita BB	Venda Direta Aceita BB	Venda Direta	Leilão	Financiamento	Leilão Santander
Instituição	Caixa	Caixa	Caixa	Caixa	Caixa	BB	BB	BB	EMGEA	EMGEA	EMGEA	Santander
Lance mínimo	Valor da garantia atualizada ou avaliação da prefeitura (o maior dos dois)	Total da dívida contratual + despesas de consolidação da propriedade	Desconto sobre o valor de avaliação atual da CAIXA	Desconto sobre o valor de avaliação atual da CAIXA	Desconto sobre o valor de avaliação atual da CAIXA	—	—	—	—	—	—	Valor de venda informado pelo Santander no anúncio ("a partir de")
IPTU / Condomínio	✗ Comprador	✗ Comprador	✓ Quitado	✓ Quitado	✓ Quitado	—	—	—	—	—	—	—
Comissão	5% pago pelo arrematante ao leiloeiro (fora do lance)	5% pago pelo arrematante ao leiloeiro (fora do lance)	5% pago pelo arrematante ao leiloeiro (fora do lance)	✓ Sem comissão	✓ Sem comissão	—	—	—	—	—	—	—
Dinâmica	Disputa aberta com lance mínimo — vence o maior lance	Disputa aberta com lance mínimo — vence o maior lance; valor mínimo menor que o 1º leilão	Disputa aberta com lance mínimo com desconto aplicado	Cronômetro ativo — vence a maior proposta quando o cronômetro chega a zero	Cronômetro zerado — vence a primeira proposta igual ou superior ao valor mínimo	Leilão: disputa com lance mínimo obrigatório. Venda direta: preço fixo, primeiro interessado leva	Disputa aberta sem lance mínimo — o banco analisa propostas e decide se aceita o maior valor	Sem disputa e sem preço mínimo — proposta livre avaliada pelo comitê do BB	Catálogo online com propostas digitais — EMGEA avalia e aceita ou rejeita	Disputa aberta com lance mínimo de edital — vence o maior lance no site do leiloeiro parceiro	Financiamento direto EMGEA — entrada + parcelas mensais com taxa fixa	Sessão de leilão com data e hora marcadas no site do leiloeiro parceiro — vence o maior lance a partir do valor mínimo

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